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Il contratto per la manutenzione dell’ascensore si configura quale appalto di servizi soggetto al Codice del consumo quanto alla tutela del contraente. Detto contratto si configura come contratto di durata, mutuando taluni elementi specifici del contratto di somministrazione (art. 1677 c.c.), come il pagamento del prezzo all’atto delle singole prestazioni (art. 1562 c.c.), la risoluzione in caso di inadempimento notevole
La peculiarità dell’oggetto e la sua necessaria conformità alla normativa di sicurezza, articola di regola l’intervento della società manutentrice secondo tre diverse tipologie.
La prima riguarda gli interventi effettuati su richiesta del condominio utente, per esempio in caso di guasti: si tratta in genere della previsione di interventi di emergenza per i quali il contratto dovrà specificare tempi di intervento e reperibilità dell’operatore, oltre ai costi specifici distinti per la manodopera anche in relazione all’urgenza e all’orario di intervento e i criteri per la quantificazione dei costi di sostituzione di parti con riferimento ai listini applicabili. Vi è poi la manutenzione ordinaria o periodica che dovrà prevedere un numero minimo di interventi per ciascun periodo di durata, finalizzati alla verifica delle parti meccaniche e della regolarità del funzionamento, con quegli interventi conservativi atti a prevenire guasti e incidenti (per esempio, lubrificazioni e ingrassamento degli ingranaggi, pulizia, taratura ai piani, meccanismi di apertura e chiusura delle porte): il costo dell’intervento include manodopera e materiali. Infine, la ditta appaltatrice dovrà effettuare i controlli e le visite ispettive periodiche secondo le scadenze previste dalla legge, da annotare sulla scheda di manutenzione, trattenuta dall’appaltatore a disposizione del condominio, secondo quanto disposto dal D.P.R. 29 maggio 1963, n. 1497.
In quanto centro di imputazione degli interessi connessi con la gestione e la conservazione delle cose comuni, il condominio di edifici presenta aspetti similari al modello degli enti collettivi. Tuttavia, poiché privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e in quanto riconducibile a un ente di gestione che opera in rappresentanza e nel comune interesse dei condomini per la tutela e la salvaguardia della proprietà comune, è possibile riconoscergli la qualifica di «consumatore» ai sensi e per gli effetti dell’art. 1469 bis , comma 2, c.c. La speciale disciplina introdotta nel Codice civile dal D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, a tutela del contraente che non interviene nel contratto come operatore professionale e che, quindi, rappresenta la parte economicamente più debole, può riconoscersi anche al condominio per i contratti conclusi dall’amministratore, in quanto il medesimo interviene quale mandatario dei singoli condomini.
I contratti conclusi per la gestione e la manutenzione di servizi condominiali come il servizio dell’ascensore, rientrano, pertanto nella categoria dei contratti del consumatore per i quali l’art. 1469 bis c.c. predispone specifica tutela, fatte salve le norme di maggior favore previste dalle leggi speciali. Il riconoscimento giurisprudenziale della qualità di consumatore, più che al condominio quale ente di gestione della proprietà comune, ai singoli condomini partecipi, consente, non solo di fruire della tutela sostanziale accordata dal Codice del consumo, ma anche, sotto il profilo processuale, di beneficiare del Foro esclusivo del consumatore anche in deroga ai normali criteri di radicamento della competenza per territorio.